Wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir als Arzt leisten?

So rechnet die Bank

Vor einem Immobiliendarlehen muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Sie darf den Vertrag nur schließen, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie die Raten vertragsgemäß zahlen können (§ 505a BGB). Dafür stellt sie eine Haushaltsrechnung auf. Jede Bank rechnet dabei mit eigenen Werten, im Kern aber so:

1. Einnahmen: das Netto-Einkommen des Haushalts.
2. Lebenshaltung: ein Mindestbetrag, der mit der Zahl der Personen steigt. Geben Sie nachweislich mehr aus, zählt Ihr Wert.
3. Bewirtschaftung: Nebenkosten der Immobilie, angesetzt je Quadratmeter. Bei älteren Häusern kann die Instandhaltung deutlich mehr kosten.
4. Bestehende Verpflichtungen: laufende Kredite, Leasing, Praxisdarlehen.

Was übrig bleibt, ist die höchste Rate. Aus Rate, Zins und Laufzeit ergibt sich das Darlehen, und aus Darlehen plus Kapital, abzüglich Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, der Kaufpreis.

Die Faustformel und warum sie für Ärzte zu grob ist

Als grobe Faustregel gelten 30 bis 40 % des Netto-Einkommens für die Rate. Sie wächst mit dem Einkommen. Die Mindestbeträge der Banken für die Lebenshaltung wachsen vor allem mit der Zahl der Personen. Deshalb liegen beide oft weit auseinander, für einen Haushalt mit vier Personen, einem Auto und 120 m² Wohnfläche mit den Werten der Deutschen Bank zum Beispiel so:

Bei hohem Einkommen erlaubt die Haushaltsrechnung also eine Rate, die weit über der Faustformel liegt. Das ist die Obergrenze der Bank, nicht das, was zu Ihren übrigen Plänen passt. Wer sie voll ausschöpft, hat keinen Puffer mehr für Rücklagen, Altersvorsorge oder einen höheren Zins nach der Zinsbindung.

Was bei Ärzten anders ist

1. Netto heißt nach Steuer, Versorgungswerk und Ihrem Anteil an Kranken- und Pflegeversicherung. Zahlen Sie Ihre private Krankenversicherung selbst, ziehen Sie den Beitrag ab. Der Zuschuss des Arbeitgebers steckt dann schon im Netto und wird nicht doppelt gerechnet.
2. Dienste schwanken. Ob Vergütungen für Bereitschafts- und Nachtdienste voll zählen, entscheidet die Bank. Für eine vorsichtige Rechnung tragen Sie das Netto ohne sie ein.
3. Eigene Praxis: Es zählt nicht der Umsatz, sondern das Einkommen, das auf Dauer bleibt. Die Bank wertet dafür meist mehrere Jahre aus: Einnahmen-Überschuss-Rechnung, Steuerbescheide, aktuelle BWA. Praxisdarlehen gehören in die Rechnung, aber nur einmal.
4. Über 100 % Finanzierung: Reicht das Kapital nicht für die Kaufnebenkosten, finanziert die Bank sie mit. Bei Ärzten und guter Bonität machen das einige Banken. Je höher der Anteil, desto stärker hängt es an Einkommen, Objekt und den aktuellen Richtlinien der Bank, und desto weniger Banken bleiben zur Auswahl.
5. Laufzeit bis 67: Der Rechner begrenzt die Laufzeit auf das 67. Lebensjahr. Das ist eine vorsichtige Annahme des Rechners, keine Altersgrenze der Banken. Läuft eine Finanzierung in den Ruhestand hinein, prüft die Bank, ob die erwarteten Alterseinkünfte, etwa aus dem Versorgungswerk, die Rate tragen.

Werte im Rechner, als Beispiel: Die Deutsche Bank rechnet seit 4. Mai 2026 mit 860 € Lebenshaltung für die erste Person, 370 € je weitere, 290 € je Auto und 3,95 € je m² Wohnnebenkosten. Andere Banken setzen eigene Werte an. Kaufpreise je m²: Gutachterausschuss Mannheim, Grundstücksmarktbericht 2025 (Durchschnitt 2025, veröffentlicht 22.06.2026); Gutachterausschuss Heidelberg, Grundstücksmarktbericht 2025 (Wiederverkauf nach Lageklassen, Daten 2024). Vergleichswerte zur Lebenshaltung: Statistisches Bundesamt, Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 2023 und Laufende Wirtschaftsrechnungen 2024, Konsumausgaben ohne Wohnen, Energie und Instandhaltung.